“中大至正，伦理求是，文以载道，德信为本”
随着房地产行业持续低迷，开发项目停工、纳入政府监管范围的扩大，建筑施工企业破产倒闭，使得整个施工行业（包括实际施工人）无法按期回款。在笔者代理的近两年的建设工程施工合同纠纷中，曾有多起以房抵工程款方式达成调解的实操案例。司法实践中，以房抵工程款类纠纷也越来越多，因此理清相关法律问题及规定十分必要。
一、债务履行期限届满后达成的以房抵工程款协议，不存在影响合同效力情形的，原则上有效。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十七条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，不存在影响合同效力情形的，人民法院应当认定该协议自当事人意思表示一致时生效。
此种情况下的以房抵债原则上应被认定为当事人之间达成的新的债务清偿方式。但若协议中明确约定“签订抵债协议后，原债权债务关系消灭”等类似条款的，那么双方具备“消灭旧债”的合意，“以物抵债”的新债务代替原基础法律关系项下的旧债务，构成“债的更改”。
（一）约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，约定有效。约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，约定无效。
（二）履行期限届满前订立以物抵债协议，抵债财产权利未转移至债权人名下的，债权人不享有优先受偿权。抵债财产权利已转移至债权人名下的，债权人可就抵债财产享有优先受偿权。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条 债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第二十八条 债务人或者第三人与债权人在债务履行期限届满前达成以物抵债协议的，人民法院应当在审理债权债务关系的基础上认定该协议的效力。
当事人约定债务人到期没有清偿债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应当认定该约定有效。当事人约定债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响其他部分的效力；债权人请求对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的，人民法院应予支持。
当事人订立前款规定的以物抵债协议后，债务人或者第三人未将财产权利转移至债权人名下，债权人主张优先受偿的，人民法院不予支持；债务人或者第三人已将财产权利转移至债权人名下的，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条的规定处理。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条 债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。
债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该约定无效，但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求对该财产享有所有权的，人民法院不予支持；债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的，人民法院应予支持；债务人履行债务后请求返还财产，或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的，人民法院应予支持。
债务人与债权人约定将财产转移至债权人名下，在一定期间后再由债务人或者其指定的第三人以交易本金加上溢价款回购，债务人到期不履行回购义务，财产归债权人所有的，人民法院应当参照第二款规定处理。回购对象自始不存在的，人民法院应当依照民法典第一百四十六条第二款的规定，按照其实际构成的法律关系处理。
《中华人民共和国民法典》第一百四十六条 行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。
以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国民法典》第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
《中华人民共和国民法典》第四百二十八条 质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。
综上，律师在为委托人拟定以物抵债协议、办理相关案件时应通盘考虑案件所涉协议性质、效力、条款设置、优先受偿及后续一旦发生争议委托人可以进行的主张权利路径的选择等等，方能实现以专业能力最大限度维护委托人的合法权益的服务目的。
本文作者：刘玉
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